Cos’è?

Il CNAPPC (Consiglio nazionale degli Architetti Pianificatori Paesaggisti e Conservatori)  ha reso disponibili le risposte sul Superbonus 110% che l’Agenzia delle Entrate ha fornito, in merito all’ambito applicativo ‘esteso’ dalla Legge di Bilancio 2021, nel corso del Telefisco 2021, la manifestazione organizzata da “Il Sole 24 Ore” il 28 gennaio scorso.

I soggetti interessati e l’applicazione della detrazione da parte dell’unico proprietario

Prima dell’ultimo intervento normativo, l’Agenzia delle Entrate si è sempre espressa negativamente sull’applicazione della detrazione del 110 per cento per gli interventi effettuati su edifici posseduti da un unico proprietario o detenuti in comproprietà.

La legge di Bilancio 2021 ha modificato l’art. 119, comma 9, lett. a, estendendo, di fatto, l’ambito applicativo dell’agevolazione. Dal 1° gennaio 2021 possono, infatti, fruire del bonus anche le “persone fisiche, …, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche”.

La deroga, riferendosi a edifici composti da due a quattro unità, è circoscritta agli edifici di “piccole dimensioni” come, ad esempio, le villette bifamiliari. Nel caso in cui fosse superato tale limite dimensionale (da due a quattro unità catastali), l’applicazione della detrazione richiede la costituzione di un condominio. Ad esempio, l’unico proprietario potrebbe cedere la nuda proprietà di un’unità abitativa al figlio o al coniuge.

Immobili posseduti da un unico proprietario: la verifica del limite da due a quattro unità immobiliari

Al Telefisco è stato chiesto se una persona fisica che possiede un edificio composto da quattro unità immobiliari tutte a destinazione abitativa, non funzionalmente indipendenti, possa considerare in detrazione le spese sostenute per effettuare l’isolamento termico dell’involucro con una detrazione di 40.000 euro moltiplicate per le quattro unità immobiliari abitative. Lo stesso quesito è stato posto per la sostituzione dell’impianto di climatizzazione. In tale ipotesi, il singolo limite di 20.000 euro dovrebbe essere moltiplicato per quattro con un limite complessivo di spesa pari a 80.000 euro.

L’Agenzia delle Entrate ha risposto in senso affermativo, confermando la correttezza della soluzione. Infatti, precisa ancora la risposta, l’art.119, comma 1, lettere a) e b) del DL Rilancio fa letteralmente riferimento “al numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio” e a tale numero occorre fare riferimento per calcolare il tetto massimo di spesa. 

Altri esempi

  • Se l’edificio è composto da tre unità abitative e un box auto classificato catastalmente C/6, l’unico proprietario potrà fruire della detrazione. Il limite complessivo per gli interventi di isolamento termico è pari a 160.000 euro;
  • Se il medesimo edificio, oltre alle abitazioni, comprende due pertinenze, il numero complessivo delle unità immobiliari è pari a cinque e quindi, l’unico proprietario non potrà fruire della detrazione.

Immobili posseduti da un unico proprietario: edificio composto da cinque unità immobiliari

Un altro caso esaminato nel corso del Telefisco 2021 ha riguardato un immobile posseduto da un unico proprietario composto da cinque unità immobiliari non funzionalmente indipendenti. Quattro unità sono utilizzate dall’unico soggetto come abitazione e un’unità è utilizzata per l’esercizio in forma individuale di un’attività di impresa.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che al fine di verificare l’osservanza del limite massimo di quattro unità immobiliari, introdotto dalla legge di Bilancio 2021, è irrilevante l’utilizzo delle stesse. Nel caso in esame, quindi, il numero complessivo delle unità immobiliari è pari a cinque. Motivo per cui, l’unico proprietario non può fruire della detrazione del 110 per cento.

Alessandro Pace

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